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房屋二胎用行銷不用推銷

4賣房的重點撇步:用行銷不用推銷 我相信很多人看房的經驗,都是仲介不斷地介紹房子、推銷房子,其實在買賣的心態上有一個很重要的關鍵,銷售員要懂得行銷而不要推銷。行銷是要客人先喜歡再來介紹,如果客人不喜歡,再怎麼霹靂無敵、花言巧語的推銷也沒用。這就是超級銷售員的獨特撇步! 買方要先喜歡最重要 今年三月底的時候,房屋二胎我開始賣一間位於新店的房子,在四月底時接到一位王先生打電話來說要看房。 「現在可以嗎?」王先生很急的問我。 「當然不行喔,你要提早預約!」因為我居住的地方離新店還有一段距離,所以無法馬上約、馬上就能看房的。 通常這樣的聯絡之後,大多都沒下文了,但賣房子有時候緣分還真的很重要,王先生隔了兩、三個小時又打電話來,相約隔天早上十一點在新店房子的巷口便利商店碰面。 新店的那間房子由於買下後沒有整理,賣相並不是那麼好,於是我施了一個小策略,附近仲介開價普遍都是六五八萬、六六八萬、六九八萬這樣的價格,於於是我便故意把自己的房子開價開價一點五六八萬元,希望能用低價策略,吸引更多人來看房。 我賣房子有個特點,土地貸款打開房門,讓客人進去看房,先介紹屋裡的格局,然後就讓客人自行到屋裡的各房參觀,自己則是一直站在客廳,等待客人看房後的狀況。 我覺得賣房有個重點:客人要先喜歡。 要如何讓客人覺得喜歡?這當然不是強迫性的,而是屋主先把嘴巴閉起來,讓客人自己到處去看看,若是喜歡,他自然就會開口問你問題了。如果不喜歡、這房子沒有他的緣分,講再多也沒用。 很多仲介不了解這一點,總是很著急的推銷房屋,所以當氣力都使勁後,客人還是不買,就會覺得白費功夫。 這是對於自住客的賣房策略,我就是這樣賣房子的。 這間位於頂樓的房子,三房兩廳兩衛,採光很好,就是沒有整理,內部有些亂,還堆了一些雜物。王先生自己在房裡走了一圈之後告訴我,他滿喜歡這間房子的。 要出價就要帶錢來談喔 我有些驚訝,還沒打掃整理過的房子,這樣他就喜歡了? 他一直問我要賣多少,我則一直問他想要出價嗎? 這時第二個屋重點來了──價格。很多自住客在聽到房屋價格時,一定會往下殺,希望再便宜一點,然而在你來我往出價之後,由於只是空口說白話,就算決定了,之後也可能會反悔,所以如果自住客已經有心想要買這房子時,我就會要求現付定金,以確定成交。 貸款在王先生一直詢問價格時,我就告訴他:「你要出價就要帶錢喔!要給定金喔!如果談好價格後,我要賣給你,就表示成交了,反悔是會被沒收的!」我說得很清楚明白,把遊戲規則都告訴他。 他表示他真的想買,但是沒有帶錢。我於是告訴他,真的想買,就帶錢來再談吧。 「我真的很喜歡,要不我們再約一下時間?」 「我不急,買賣房子嘛,有緣份最重要,如果沒有緣分就算了。」我也擺出一副不急的模樣。 因為不急,價格才容易守得住。我本來以為王先生所表現的態度,跟一般自住客一樣,有喜歡有心動,但是不一定行動。反正我也真的不急,說不定下一個客人會更好。 王先生預計一點看房,十二點半就打電話給我。 「這間房子我真的喜歡啦,要不然明天我們約個地方見面好不好?」他說,「要不然我去找你好了?」 「你真的要來?很遠喔,我明天會在三重喔!」 「三重很遠嗎?」 看來他不明瞭台北的地形。我突然想到跟王先生接觸的時候,他的口音有些奇怪,雖然說的是國語,但腔調不像是台灣人,加上這次對台北的地理環境也不熟悉,更加讓我覺得他應該是華僑。 最後我們選了一個中間點,約隔天下午六點在台北車站附近的咖啡館碰面。 「要帶錢喔!」信用貸款我最後還是不免提醒他。 不要推銷也不怕嚇跑買方 隔天我提早到了咖啡館,由於女朋友放假,於是也一起帶去赴約。璿先生也準時出現,之後他在台灣當仲介的侄子也來了。我心想,有仲介的親戚出現也是好的,起碼他會知道台灣的買賣屋交易狀況,如果跟國外不同,他也可以馬上解釋。 王見生一心就是希望今天能買成,碰面沒多少就開始進入正題,殺價,而這次女朋友跟來,正好跟我一個當黑臉、一個當白臉。 這間房子賣價五六八萬,我心中的價格是只要五百萬出頭就放手,可是這個意圖可不能讓買方瞭解,於是我們就一直堅持五百四十萬元。 雙方價格拉鋸兼聊天,原來王先生年輕時移民到瑞士,現在住在日內瓦,他以前有台灣國籍,現在則是沒了,變成外國人,這次買房子是想讓小孩以後回到台灣時,有個地方可以居住。 最後我女朋友開出一口價五百三十萬,對方又開價五百二十萬,我一聽準備收拾東西走了,王先生急說不可,又小議來、小砍去,最後以五百二十萬五千元成交。 他很高興的拿出三百美金來當定金,我也立刻寫了定金收據給他,然後影印了他的護照、我和一個見證人的身分證,約定下個星期三早上簽約。 這是一個很好的賣屋案例,買方喜歡,土地貸款價格就不是問題,當明確瞭解買方的心意之後,就請他帶錢來談價格,不要怕客人就這樣嚇跑,其實以實戰而言,這樣的處理方式才容易成交,一個超級售貨員(仲介)就會用這種特別的方式來賣屋,達到銷售佳績。   經驗分享 ‧賣房要用行銷而非推銷,一切先以買方喜不喜歡這房子為重點。 ‧買方喜歡想談價格的話先封殺後路,要帶現金才能談。 ‧買方帶著現金就可以開始出價,並同意這些錢就是定金,無法退回。

By |十二月 15th, 2016|房屋二胎|0 Comments

房屋二胎投資者三大「必須要」會的事

3房地產投資者三大「必須要」會的事 如果你也想當個長線的房地產投資客,房屋二胎這三個我所創造出來的「必須要」方法一定要執行,雖然看起來很簡單,但是就是因為簡單而不易做,更要貫徹始終!因為做了之後,投資房地產就會變成一件輕而易舉的事了。 短線操作累的要命,長線獲利卻很輕鬆 「為什麼不做短線?其實短線比較好賺啊!」曾經有人這樣問過我。 其實我比較不喜歡做短線的原因,是因為政策的關係。政府正在打房,抑制短線的房地產投資者,兩年內買賣房子會牽扯到奢侈稅,國稅局的人員也會關注你,甚至請你喝咖啡、聊聊交易內容,風險頗大,一不小心就會被課徵房屋總價的百分之十、百分之十五稅額。 再來就是短線其實沒有長線賺的多。這點可能很多人會覺得奇怪,一般人都認為做短線當然比較賺,就跟前面問過我這個問題的朋友,一心就覺得為什麼好賺的不去賺,要去玩長線的? 土地貸款我舉個例子,大家就會知道短線和長線投資的不同了。例如買賣房屋,短線的房地產投資者,可能至少要花三個月的時間找一棟房子;簽約過戶甚至裝潢的時間,可能要再花兩個月;等到裝潢好之後,大約花三個月的時間賣掉。 以上的時間過程最短約需八個月,一間房子大概可以賺到五十萬元;兩年的時間由於買賣的間相疊,所以大概可以買賣三間房子,賺到一百五十萬元。 相對而言,我用長線投資的方式來買賣房屋,因為我已經提前分析完漲幅,如果房屋一年的漲幅沒有百分之三十是不會投入的,所以當我分析完市場和漲調之後,估計一間房子兩年的時間,我會賺到二百萬元以上。 短線的房地產投資者,買房子要砍低才能獲利,因為要跟時間賽跑、短線出手;而長線房地產投資者,只要買到房子,然後等到兩年就有賺頭。 同樣兩年的時間,短線操作賺到一百五十萬元但累的要命,我賺到二百萬元的卻頗為輕鬆。 低總價加上利潤,還是眾人喜歡的低總價房子 我通常都會選擇低總價(三百萬至四百萬元左右)的房子入手,就算加了我的利潤二百萬元,賣價在六百萬至七百萬元之間,價格還是在低總價的房子範圍,未來接手的人會比較多。 所以當我買了一間房子之後,就擺在那裡出租兩年,期間都不用管它,就會產生二百萬元的利潤,但是短線房地產投資者在兩年之中要頻頻找屋、裝潢、賣屋,但最後的利潤還沒有我多,所以我才會喜歡做長線的房地產投資者。 當然會有這樣的發現,貸款也是因為一開始自己也做過短線的房地產投資者,親身體驗之後,才會發現長線真的比較適合我,賺錢也比較輕鬆,才慢慢轉向長線操作。 另外,長線操作還有一個好處,可以正常工作,不必放下原本的工作,去跟短線房地產投資者搶。 真的必須會!長線投資的三個「必須會」 每一個房地產投資者都有自己的一套操作方式,現在我不藏私的把自己三個「必須會」的方法告訴大家。 我就是靠著這三個方發跡的,提供給你做參考。 一、必須要會分析市場 要知道哪裡可以買。 我不是先看房子再去買房子,而是先看地區之後,再去買房子。 先看市場大的而非市場小的,因為房子只是一個物品,我只是把錢投進去、自己不住在那邊,所以房子的好或壞跟我沒有直接的關係。會漏水?修繕就好;磁磚掉了?補上去就得了;地板裂了?只要鋪上地磚就OK,總之有問題的地方,只要把它修好就好了。 所以房子不是問題,問題在於市場性,這個地區是不是值得投入?我會先分析地區,是否值得進場。 二、必須要會估計漲幅 當我知道這個地區會漲時,就必須能估計漲幅的大小。 如果漲幅小,我就不用將錢和時間投入那個地區,而改投入在報酬率高的地區,因為時間就是金錢,時間越短、漲幅越大,當然就是我所希望投資的地方。 至於如何估計漲幅?方法很多,可能會利用比對法或之前的經驗,來分析估計。 三、必須要有堅強的賭性 前面第一和第二點分析完之後,土地貸款敢不敢下手是要點!如果分析完之後還不敢下手,那麼以上兩點就會變成知識和學問,或許應該說,沒下手、沒有實戰經驗,分析再多也無用。 所以第三點是很重要的心理狀態,你不敢賭下去,說什麼都無用。擁有第一點和第二點,就是為了第三點啊! 經驗分享 ‧必須要會分析市場。 ‧必須要會估計漲幅。 ‧必須要有堅強的賭性。

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房屋二胎蛋黃和蛋白哪個營養

2蛋黃和蛋白哪個營養?就漲幅而言蛋白營養 房屋二胎一顆蛋之中,你覺得蛋黃還是蛋白營養呢?從種種研究數據而言,蛋黃比蛋白營養;而就以賺錢而言,蛋黃(生活機能俱全的地區)和蛋白(稍微偏遠、生活機能稍微荒涼的地區)都賺得到,只是看你如何入手。不過以房地產投資者來說,購買蛋白區的房子,是更是能賺到錢的方法。 人見人愛,營養可口的蛋黃區 我有一個在竹科工作的朋友小葉,他在二○一三年初於竹北置產,一房一廳一衛,室內挑高樓中樓設計,權狀二十坪,每坪二十五萬元。 竹北是在竹科旁邊一個很繁榮、新興的都市,該區域的大樓一棟比一棟高,小葉覺得這裡環境好、路大條、近高鐵、近竹科、有公園、有學校,未來在此定居,生小孩、就學和就業都不錯,於是決定在這裡買房,而這裡也就是我們所謂的「蛋黃」區。 有天我跟另一個朋友小劉聊天,他提到小葉在竹北買房子的事情,他問我:「小葉買在蛋黃區耶,你覺得怎樣?你要不要也買在竹北?」 「我不會買竹北,」我馬上一口否決,「因為竹北的價格很高。」 「價格高就是因為在蛋黃啊,土地貸款我們長官也說過蛋黃區一定會漲,還說一定不要買蛋白區,蛋白一定會跌!」 「我的看法跟他不一樣,因為黃區有學區、有就業、有交通建設,又是新市鎮,所以價格也最高。」 「是啊,價格最高,但是他未來還是會繼續漲啊!」 「沒錯,蛋黃一定會往上漲,但是他會緩漲。所以今天如果是我要買房子,我會買在蛋白區,竹北的外環。」 小劉聽了我這一番話,顯露出很感興趣的模樣,於是決定找個日子跟我一起去竹北的附近城鎮探探。 致富隱藏版,荒涼郊外的蛋白區 那日我們在竹北附近走一走之後,發現竹東是個有潛能的地方。竹東是一個跟竹科相較之下比較落後的地方,裡面的房子大多都是十幾二十年的房子。 我們先去找附近的仲介帶我們看房。一進仲介店,先喝個水、吃個餅乾,緩和一下情緒。仲介小姐問我們要找什麼樣的房子。 「你們這裡有沒有社區?因為我只喜歡買電梯大樓。」 「有喔,可是選擇不是很多耶!我們這邊華廈、透天、公寓會比較多。」 雖然現在才要買房,但我已經設計好未來賣方的定位──未來的竹科人,竹科人會比較喜歡住在有電梯的大廈。 於是仲介小姐便介紹給我某個社區,貸款可以看到三個物件。 那個社區離竹科開車約十分鐘左右,有五百多戶,四周真的很荒涼,但荒涼也代表著視野好;社區附近有國小、國中,旁邊還有中研院(約三分鐘路程),而最近的成交價,仲介說一坪大概八萬元左右。 八萬元?我心想,小葉在竹北剛買了一間一坪二十五萬元的新房子,而這間房子屋齡有十五年左右,一坪八萬元,離竹科車程才十分鐘,我為什麼不買? 我評估之後就跟小劉說:「這間房子不管多爛,買就對了,雖然它位於蛋白區。」 小劉也很信任我,任我決定要買哪一間,於是我便挑了一間樓中樓的格局,權狀四十二坪,當時付了斡旋金,我開價一坪七萬元,其實若是屋主非八萬不賣,我也會用八萬買下去,最後則是以七萬五千元成交。 我買了竹東這棟房子四十二坪花了三百一十五萬元,而小葉的新房二十坪花了五百萬。 蛋白打敗蛋黃!買屋要選蛋白區 一年後因故經過新竹,於是先去找小葉聊天,問問他竹北現在的房價如何? 「有漲喔,現在大約三十萬!」喔,不錯喔,一坪漲五萬,一年就賺了一百萬了。 「你那時候不是也對新竹有興趣?你有買嗎?」 「有啊,我買在竹東。」 「是喔,竹東喔,那個爛地方你還買!」小葉十分的不以為然。 「當然買啦,為什麼不買?」我這樣回覆他。 「你那個地方會漲嗎?」我想這時小葉應該心裡在偷笑,我這個傻子居然會跑到竹東買房子。 其實我也很想知道目前竹東的房價如何,信用貸款於是馬上打電話給竹東當初接洽的仲介小姐。 「沒有漲很多耶!」仲介小姐這樣說,「現在每間大約一坪十萬元喔。」 掛完電話後,我馬上就用詭異的笑容望著小葉,告訴他當時買到的價格和目前最新的成交價。 「一坪漲了二萬五千,你買了四十二坪,」小葉拿出計算機按著,「你賺了一百零五萬,還真的會漲耶!」他很吃驚。 「你一坪從二十五萬漲到三十萬,一坪漲了五萬元,雖然我是一坪漲二萬五千元,但漲幅報酬率比你高很多!如果當初你用相同買竹北這間的錢,放在竹東的話,你看你的錢會翻成幾倍?」 小葉很驚嘆這個結果,我則是老神在在,早就估到這個漲幅了。 所以說蛋黃區會漲,但幅度不大,就像是竹北一樣;蛋白區一樣會漲,而且幅度會超乎你所想像,就像是竹東一樣。 要賺錢,當然是買蛋白嘍。   經驗分享 ‧生活機能強的蛋黃區,會漲但幅度不大。 ‧生活機能普通的蛋白區,選對了漲幅就驚人。 ‧房地產投資者想賺錢,買蛋白準沒錯。

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房屋二胎不是人人都遇得到的特殊房地產案件

6不是人人都遇得到的特殊房地產案件(下) 一個難得碰上的特殊案件,房屋二胎讓我學到了不少東黑西,例如可以從大樓外牆的磚塊,判斷建築的年代;可以從附近的生活機能,看出這區域未來房價的漲跌。恩師遇到了特殊案件賺到錢,我遇到了特殊案件,就像遊戲中打到大魔王一般的快速升級。 房子沒有缺點,好賣 台商是如何透過關係找到恩師的,我不知道,但是從電話中的對話,看來雙方一拍即成。台商急著打電話來,是希望恩師能在台商哥哥往生前,房屋二胎盡速將這棟房子處理完。而恩師在當確定對方有謄本和有效期內的印鑑證明之後,這件特殊案件也立刻成立。 當然,這種特殊案件能賺到的錢,比一般的房地產買賣還要多,甚至更,但是不是每個人都能有能力承接的,這時就要看經驗和技巧來快速達目的了。 恩師把兩個問題問完後,便快定接下這個突來的案件,並且馬上就把後續事事交給我們來處理:看屋和評估。我們也馬上連絡台商,就請對方給我鑰匙,因為緊接著就要跑去估價一下。 這間房屋座落於土城的一個三、四百戶的社區,從大樓外觀的判斷,這棟大樓約有二十年的歷史。 岔題一下。為什麼可以從大樓的外觀就得知這棟大樓建築了幾年?因為這棟大樓的外面貼著所謂的方塊磚。在民國七十九年到八十四年之間,台灣流行著在大樓外觀上貼著這種建材,所以當看到貼著方塊磚的大樓,就可以利用磚塊的新舊來評估這棟大樓是哪一年所建的。 回歸正題。這棟大樓的方塊磚看起來還蠻新的,所以我們就推論可能是八十四年所蓋的,約有二十年上下的歷史。結果一看到謄本,證實我們推斷得沒錯,就是八十三年底所完工。 我們開門開始檢查屋況。土地貸款這間房子是兩房一廳一衛,長寬六四比、前後採光,目測天花板和廁所都沒有任何漏水,可說是一間非常標準、沒有缺點的房子。 周遭生活機能好,好賣! 看完外觀和屋內狀況後,接下來就要巡視附近的生活機能。這附近蠻熱鬧的,外面就是大馬路,有麥當勞等速食店,還有很多銀行駐立。有銀行就代表這附近工商、就業市場不錯,因為銀行一定是為承商業活動而設立的,例如服公司、工廠的業務,而不會為了這附近有很多住宅而設立。 有以上的這些優點,我們確定這個地點很不錯。另外,在附近還看到好幾家仲介店,當然要每一家都進去探問一下這附近的房價。詢問了四家仲介店,綜合一下所問到的行情,這附近的房價約是每坪二十六萬到二十七萬元左右。 房子沒問題、價格問好了,於是回去通報恩師。 恩師覺得這房子不錯,為了求快速成交,於是決定先自行買下,便叫我就當買方,直接去台商那裡談賣房事宜,並將所查到的價格告訴他。 三分鐘議價法,成交! 恩師直接跟台商說,就用市價的一坪二十七萬元來計算,但因為我們是職業房地產投資者,所以價格要乘以九成,是二十四點三萬,就以此為出價的開始。 「二十三點三!」恩師開始喊價。 「齊頭平,二十四好不好?」台商說。 身為買方的我這時臉上表情是關鍵點。一開始聽到二十三點三萬,就裝腔點頭思考的模樣;一聽到台商說二十四萬,就開始面露苦瓜臉。 「不這樣,二十三點七啦!」恩師又出價。 當我聽到這個價格,馬上很大力的點頭,台商顯然也贊成此價,於是也同時做出跟我一樣的點頭動作。所以,成交。 一坪二十三點七萬,恩師請台商拿出紙和筆,自己馬上手寫買賣合約,支付定金。而這一個特殊案件,最後我們賣出去的價格是一坪三十五萬。 這次的案件,讓當時菜鳥的我學習到房地產操作的技巧,還看到了所謂的「三分鐘議價法」,買賣技巧加上談判技巧,厲害的恩師和在商場上打滾的台商,一間房子在三分鐘之內成交,不僅大開眼界,也讓我發覺,原來房地產投資就像是身在武林一般,土地貸款要學習的東西真的學不完!   經驗分享 ‧從大樓外觀所使用的建材,可以推論建築年代。 ‧長寬標準六四比、採光良好、無漏水,是好賣的房子。 ‧有銀行駐立,代表附近的商業活動很活躍。

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房屋二胎不是人人都遇得到的特殊房地產案件

5不是人人都遇得到的特殊房地產案件(上) 機會就是這樣子,一通電話就來了!專精的職業房地產投資者,遇到這種特殊案件,通常就可藉此大賺一把。當然,房屋二胎這種機運和功力是我的恩師所遇到與應付的,不過當時初入門的我,第一次學到房地產如此專精的技巧,真讓我頓時成長不少。 一通電話,即時案件接不接 我們也沒料到那天會突然接到這樣一個特殊案件,土地貸款還好經驗豐富的恩師,在電話中詢問了最重要的資訊之後,房屋二胎就決定接了這個案件,也讓他處理房地產的熟練技巧,又再次出現在菜鳥級的我的面前。 當時恩師和我以及一些朋友,正在泰山的某個海產攤歇腳。 那天我們花了三、四個小時跑完附近的仲介店,有些累了,於是找了個地方一起吃個東西、休息一下。 當我才去攤前拿個菜單和幾副碗筷、回桌之後,就看到我的恩師在講電話。 「好,特別案子嗎?好,好,是,是,沒關係,我們不用履保!」就這樣掛了電話。我聽了一頭霧水,當時的我對房地產投資還是個菜鳥,完全不知道恩師是在講什麼。 恩師把手機收起來,一臉正經的盯著我們,然後對著我說:「你認為我剛說的那句話是什麼意思?買賣房子最重要的一點是什麼?」 恩師常常會突然出題目考我。 「為什麼我會說不需要履約保證,他就會願意跟我合作?而且只有我們能給他,一般的仲介都不可以?」他接著又問。 那時候我哪懂啊,連其他的同伴也都答不出來。 在往生前賣房子,超級急急急 我在想,不用履約保險?是不是因為錢的流通問題?但是,好像也沒有什麼差啊。其實這就是職業房地產投資者,厲害專精的地方。 恩師後來才告訴我,這個案子是因為牽扯到本國人和外國人的財產爭奪。故事是這樣的: 有一個台商很會做生意,生意做得十分之大,身價應該是上億以上,但為人處事非常低調;台商的哥哥是一個普通的上班族,一直找不到老婆,最後娶了一個越南新娘,結果沒想到娶了不到兩個月,這個台商的哥哥就生了重病、快往生了。 當初在結婚時,台商的老婆曾幫台商哥哥買了間房子,頭期款幫他付、貸款也幫他付,讓台商哥哥有了房子,可以風光的娶新娘入門,但現在台商哥哥突然重病,若是這時往生,他的財產就會由越南新娘合法繼承,也表示這間名義上是台商哥哥,其實是台商老婆在支付的房子,很快的就會變成越南新娘的。 這怎麼叫台商夫妻倆願意?於是他們便想趁著這個越南新娘還不了解狀況之下,趕快把房子過戶變現。 買賣屋時什麼最重要? 但是這時候,如果賣房子是使用仲介那種履約保證的方法,都會進到越南新娘的戶頭。因為履約保證的錢,最後基本上會撥到屋主的戶頭,除非屋主同意才能變更,所以這時若是房子賣了,錢就會進到台商哥哥的戶頭,也就是越南新娘這個財產繼承者會收到。 仲介很少會不使用履約保證,土地貸款所以現在要賣房子就不能仲介,但是不找仲介找誰賣呢? 另外,大多數人都覺得買賣房屋時權狀最大,錯了,權狀其實作用不大,沒有權狀正本,只要本人或委託者再去地政事務所補發就好了,所以權狀並非是重點。 最重要的是,印鑑證明。因為到戶政事務所申請印鑑證明時,需要本人帶著印章、親自辦理,若需要別人代理,過程十分困難,幾乎是不可能的。所以如果沒有印鑑證明或者過期了、需要再辦理時,得要本人親自跑一趟。若是這個本人無法親自去辦,那就麻煩大了。 也因如此,當我恩師接到那通電時,便有多問一句話:有沒有印鑑證明?還剩下幾個月的有效期?(印鑑證明的有效期申請後六個月) 台灣在買賣過戶這方面,土地貸款做了一個很嚴謹的規定,需要有時效性的印鑑證明,避免惡意的行為出現,當然也因此造成了某些人的困擾。   經驗分享 ‧買賣房屋時最重要的二寶:權狀和印鑑證明。 ‧權狀遺失可以本人或代理人辦理,但印鑑證明幾乎需本人辦理。 ‧注意印鑑證明有時效性僅六個月,過期就需本人親自再辦理。

By |十二月 6th, 2016|房屋二胎|0 Comments

房屋二胎凶宅的靈異現象可怕喔

2寧可信其有!房屋二胎凶宅的靈異現象可怕喔 既然有勇氣買凶宅,就要有勇氣面對發生的一切!雖說對次靈異現象總是半信半疑,但是夜路走多了總是會碰到鬼(是這形容的嗎?)沒錯,這次我真的遇到了奇怪的氛圍,都怪我忘了請法師來搖法鈴「鈴鈴鈴」了。 買到凶宅還得靠緣分 凶宅有它的利潤在、也有它的專屬玩法,更有它的趣味性,尤其是當在搏翻身時,遇到這種特殊案件,利用少少的錢,就能賺到幾百萬,快速得到一桶金。 所以當我一開始進入這一行,房屋二胎就會特別去專研這種利潤高的案件,不過凶宅有個特點,它的最大的問題就是:很難買。 首先,哪有那麼多的凶宅?第二,通常凶宅是市價的八折或八五折,而我們房地產投資者要的是六折,所以有了這些限制,很難買得到「好」的凶宅,當然啦,如果買到了,那也就意味著賺到了。 以前在跑五股、泰山的房地產時,就會告訴仲介我們要買凶宅,仲介也眾望所盼地介紹了幾間,還詢問我們要不要去看屋?當然不用,只要基本資料拿來,然後告訴我們多少錢就好了!我的膽子還不夠大啊。 某次仲介報給我一間五股某社區的凶宅,我只去看了房屋的外觀,資料上寫著三房兩廳兩衛還有一個車位,屋主開了五百多萬,大約是市價的七折左右,這個價格還不錯,於是我便開始用市價六折砍價,雙方價格拉鋸,最後買到六折多的價格,約是四百三十萬左右。 買到手之後,由於是凶宅,所以必須先找法師處理,然後再來整理屋況、小裝潢,以及打掃、重新油漆粉刷、添購簡單的家具等,等一切妥當後出租。 我們分工合作,裝潢工班由我女朋友找,法師則我來請。但是那陣子真的很忙,結果我忘了先請法師去處理,氛圍就開始奇妙起來,身邊的事情開始不順,例如已經一切就緒、約定好明天簽約,就是會突然生變。 對了,在遷戶籍入這間房屋時,還發生車禍。 天啊!我忘了請法師處理 那時已經把戶籍遷好,我們準備回台北,結果在橋上開始塞車,我很有耐心地慢慢開車,不一會兒前面的車輛突然來個臨時煞車,我當然也就跟著煞車,沒想到後面的車子撞上來了,嚇了我們一跳! 原想撞這麼大力,車尾一定凹下去了,下車察看後發覺沒事,既然沒事,那麼就繼續上路。 這一撞,讓我突然想起最近的一切不順,是不是有什麼事沒做好?一回想起,冥冥之中似乎有什麼聯想…… 對了,那間凶宅我還沒找法師去「鈴」(搖法鈴)! 之後我把這件事告訴我的恩師,恩師也責怪我怎麼還沒有請法師去處理,難怪最近事情出了很多差錯,要我盡速解決這事。 這可是件大事!於是我立刻去找有經驗的法師來做法處理。或許有人會想問:法師去哪裡找?是有長期配合的嗎?做一次法事多少錢? 處理凶宅的法師,可以去各個宮廟詢問,土地貸款要找有處理這方面經驗的法師。至於長期配合,由於凶宅雖好賺但不好買到,所以也沒有跟法師長期合作的想法。 關於找法師的費用,沒有一定的價碼,是用包紅包代替,至於紅包裡要包多少錢?一般大約一個吉利數字六千六百元或八千八百元。 阿彌陀佛終於處理得當 當時我到三重一家宮廟詢問,裡面的人說沒有接這種的法事,隔壁剛好有一些阿姨們在泡茶,看到我就問:「少年仔,你是要找處理厝裡面有死過人的那種法師嗎?」 我連忙說是,熱心的阿姨就告訴我她有認識這種法師,她上打電話叫他來這裡跟我談。這位法匠來之後相談覺得OK,於是就決定請這位法師來處理。 不過處理的過程也不是很順,擲筊一直筊不到,法師就詢問:「是否嫌錢燒得太少?要不然在普渡的時候,他們小倆口客外再多燒一點錢給你!」房裡的「人」這才勉強答應。 法事結束後,我開車載法師回去。這時法師突然跟我說:「少年仔,我看我們也算是有緣,你知道那天你來找我時,記不記得最後你跟我握手、我的頭是撇向一邊的?」 「咦?其實我沒注意,好像是耶。」 「因為那天當事人就揹在你的背上。」 土地貸款我整個人嚇了一跳。 「他跟著你,可能是因為你比較能處理這方面的事吧。」法師這樣說。我聽了也只好認了,只希望下次有機會在買到凶宅,不要再犯這個錯了。   經驗分享 ‧凶宅請法師處理,要找有這方面經驗的法師。 ‧紅包要包吉利數字,錢要放在紅包袋中再給法師。 ‧凶宅一般都賣給不信鬼神者、信其他教者,或是外國人。

By |十二月 3rd, 2016|房屋二胎|0 Comments

房屋二胎擴大你的舒適圈,不同的經驗都是未來財

chapter 4 擴大你的舒適圈,不同的經驗都是未來財 從事房屋買賣的經驗,可以拓展自己的眼界,像是為了翻身去買凶宅,但這凶宅可能是福宅,也不妨將投資地區遠離自己的舒適圈,累計意想不到的財源。 1人嚇人嚇死人!保佑你的人是我不是凶宅 所謂的靈異事件,有時候是真的,房屋二胎有時候是假的,通常我們都假戲真做,嚇壞自己!就像是這次所提到的兩間凶宅,一間讓人嚇破膽,一間卻讓人福氣到,都是「人為」操作不小心引起的。 搏翻身買凶宅,你…先進去看 在還沒拜師學藝前,我曾和兩個朋友去看板橋和三峽的房子,其中板橋的那間是凶宅。 那天我們刻意要跑凶宅,因為凶宅的利潤大,大部分的人都不敢接觸,很多人都懷疑凶宅真的可以投資嗎?其實那時候我也還有點存疑,但事後證明投資凶宅真的能賺很多,這真是顛覆了大家的觀念。 這一個凶宅團從板橋開始看起。 在出團之前,我們就已經問過仲介附近凶宅的價格,先淘汰了一些房子,例如市價八折的凶宅,沒有什麼投資價值,就不用去看了,最後則是鎖定在板橋的一間凶宅,成了這次主要的目標。 還記得那天下著雨,我們先到了目的地,仲介去拿鑰匙還來,我們在樓下討論著到底要不要去看?因為雖然凶宅好賺錢,但是這東西還是很怕人的。 不過會買凶宅,這也表示著我們都是搏翻身的人,土地貸款所謂的窮鬼不怕真鬼,拼了!只希望能找到一間可以賺錢的凶宅投資,然後大家都能賺到錢。 在等仲介的同時,我們還先看看這間凶宅的外觀,那棟大樓共有六層、頂樓有加蓋、有電梯,看來還不錯。 仲介姍姍來遲,帶著我們坐電梯到六樓,凶宅在邊間。 開門之後,我們猶豫了一下,其中一個朋友先壯膽走了進去,於是剩下的人也魚貫地一起進去。 「慢慢看喔,我先走了!」仲介在我們的身後突然冒出一句,然後就想快速離開。 老大電話凶宅裡誰是老大 怎麼可能讓仲介就這樣逃跑?我們馬上拉著仲介說有問題要詢問,強迫他留下來陪我們看屋,但仲介也不是當假的,馬上就站在門口,揮手祝我們看的順利。 我們三個人被迫留下「單獨」看房……唉,既來之則安之,還是好好看屋吧。 定下心這才發現,房屋二胎這間房子採光不錯,頂樓加蓋的房子也不錯,整個房子呈現出來的氛圍,若是不說明,根本看不出這間房子曾經發生過事故。 那時我的手機簡訊鈴聲是惡作劇的聲音,簡訊一來,就會發出「老大電話」的小孩詭異聲調,手機通常會放在口袋裡,由於隔層褲子,所以鈴聲會變得比較小。 為什麼會突然談到我的手機鈴聲?因為,在看房的這時,我的手機突然響了。 「老大電話」 手機接到簡訊,因為聲音很小,所以我以為只有我一個人聽到。 看完這間凶宅之後,我們一起去附近吃飯。 「你們剛在看房時,有什麼感覺?」其中一個朋友在問。 「我覺得還不錯!」我這樣說。 「沒感覺!」另一個朋友說。 「我…我覺得真的有問題耶!」發問的朋友有點恐懼的說,「我…我聽到了……好像有小孩的聲音……」 不知為何,我當下沒有說出那是我手機簡訊的鈴聲,而那個發問的朋友,之後就再也參加我們的看屋團了。 而最後那間房子我們也沒有買,屋主臨時要調漲一成,而因為我們提出的價格,正好是我們可以投資的價格,多出一成便是降低利潤,所以不玩了。 原來凶宅是福宅?運氣越好是怎回事 另外一個有趣的案例,不是發生在我的身上,是從朋友小躰那裡聽來的。 小陳說他去標法拍屋,結果一不小心標到凶宅,原本還不知道這回事,因為請人家來裝潢的時候,外面鄰居一直探頭看,朋友覺得很奇怪,於是問了屋主這間房子是否出過事? 「沒有啊!」屋主矢口否認。 但是由於在裝潢施工時,房屋二胎鄰居還是一直探頭望,小陳忍不住就直接問鄰居有什麼事?結果,真的有發生過事情。 裝潢師傅一聽,馬上說不做了! 「錢都付了、裝潢也裝潢一半了,要嘛你就是自己全部拆掉,要嘛就繼續做完!」小陳也緊接著說。 裝潢師傅最後只好繼續做下去,但是每天上工前都會準時上香。 過了幾天,師傅跟小陳講,做了幾天還算蠻順的,而且生意也慢慢多了起來,「要不然這樣好了,這間房子你看你要賣多少,賣給我好了!」 小陳十分驚訝師傅的轉折。 「可是我錢不夠喔!」師傅有心要買,但也先說出最大的資金問題。 「好啦、好啦,看你有多少錢啦,不夠的,就看看每個月給我多少好了!」小陳也十分阿沙力地回應。 結果,最後就真的把這間凶宅賣給了裝潢師傅。 在裝潢工程快要結束時,師傅又告訴小陳,他覺得買了這間房之後,生意越來越順、越好了呢! 小陳跟我說,當時他好想往師傅的頭上打下去,因為把房子賣給師傅之後,剩餘未付款的錢就讓師傅每個月攤還,他怕師傅不還錢,土地貸款所以想盡辦法幫師傅找案子,一些房地產投資的朋友,若是要裝潢房屋,都會被小陳「推銷」,要找這個裝潢師傅來做。 「是我保佑你,不是他保佑你!」 當小陳跟我說起這段故事時,讓我想起之前看凶宅時的「老大電話」。 有時候真的是人嚇人、嚇死人,房屋二胎有時候卻是心怎麼想、運就怎麼起,但這種靈異現象還是少發生為妙啊。   經驗分享 ‧投資房地產要搏翻身,買賣凶宅是最快的方式。 ‧凶宅的價格約是市價的八折,也可能低到六折。 ‧不要自己嚇自己,心中有鬼一切有鬼。

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土地貸款未來漲幅要問房地產投資客

6最新成交價問仲介,未來漲幅要問房地產投資客 你以為仲介和房地產投資者所擅長的東西差不多?其實這是個錯誤的認知,若要問房價未來的漲幅,房地產投資者預估的永遠都會比仲介準,就連我是菜鳥的時候,估的都比資深仲介準了。 要問房地產專家,就去問仲介? 土地貸款在決定拜師學藝之後,我決定拋棄以前所學的觀念,並且全心相信這位房地產投資界大咖的專業、不質疑他的觀點,不要總是拘泥於追求「是不是」、「對不對」的答案。 既然拜他為師,我決定全心相信他,希望能學得他的投資經驗,而他真的教我許多,不只是房地產方面,連為人處事的細節也教導到。 土地貸款開始跟著恩師學習之後,當時的經驗不多,跟仲介打交道也不多,這個大咖房地產投資者給了我一個功課,要我找南京東路附近的理想物件,等到聚會時針對這個物件來演講。 演講?……那就不只是找一間房子這麼簡單的事了,我得趁著找房子時,找個專家來問問趨勢和問題,好讓我可以在聚會上說的頭頭是道。 於是我便到南京東路上找了仲介帶我看房子,看到不錯的,第一就先問行情,接下來出價,再到近的仲介店繼續問行情,以及了解這地區的特性是什麼。 要問房地產專家,就去問仲介。電視上都這麼教,我自然也要去請教他們。 「捷運線通車好像往後延了,雖然現在有在漲價是確定的事,但是我想知道三年後的漲幅大概是多少?」 這時有兩個仲介在接待我,一個是比較資深,另一個比較菜鳥。 「一年漲個百分之五到十沒問題!」資深的仲介這麼說。 當時我是一個沒什麼房地產投資經驗的人,聽到這個答案,覺得有點洩氣,這麼一點的漲幅是吸引不了我去投資的,要知道買一間房子如此大費周章,結果一年才賺個百分之五到十,真的讓人沒什麼激情。 仲介和房地產投資者預估的不同 土地貸款問完問題後,我便打電話給我的恩師,告訴他這附近的商圈的房子大約都瞭解了。 「房地產投資者對於漲幅要有一定的敏銳度,」恩師在電話裡問我:「那你覺得那附近三年後的漲幅是多少?」 我就是不懂這些東西嘛,還來問我?當時我心裡訥悶著,不過還好這個問題我有先問過仲介。 「我有問這邊的仲介,他們是說一定漲,而且還在創高價,捷運大概也要一、兩年後才完工,仲介是說百分之五到十啦。」 「你要當房地產投資者,一定要很瞭解這一點,」恩師說:「你要記住你是房地產投資者,你所估的漲幅一定都比仲介準!仲介就是仲介,房地產投資者就是房地產投資者,土地貸款所擅長的東西一定不一樣,一般人總以為仲介和房地產投資者差不多,其實這是錯誤的認知。」 恩師接著口氣一轉:「所以我現在問漲幅,不是問仲介認為的漲幅,是問你!你認為是多少?」 這一問,我被問急了,腦子一轉,一年有百分之十,那就三年有百分之三十啦! 「百分之三十。」我這樣告訴恩師。 「你要記得,你估的一定會比仲介準!房地產投資者估的永遠都會比仲介準!」 其實恩師當時也預估大約會有百分之三十,所以當我說出仲介估百分之五到十、而我預估百分之三十,當然會說我準了。 這方面的預估,我們算是英雄所見略同,當然這個「英雄」一個是真的,一個是假的。 未來漲幅,房地產投資者說了算 結果後來答案揭曉,實際數據漲幅是有百分之三十,但不是三年,而是一年的漲幅就有百分之三十。 土地貸款這個實例告訴我們,仲介都很保守,他專注於成交,所以對於現在最新的市價十分清楚,但對以後的漲幅並不了解,因為他們不是房地產投資者。 仲介只要成交就有錢,以後房屋的漲跌與他無關;但是房地產投資者是將錢壓注在那裡,勝敗點在於以後的漲幅,於是就會專注於此,預估當然就會準許多,就算是新手的房地產投資者用直覺來預估,都會比仲介估的準。 千萬不要問仲介房屋以後的漲幅,可以問的是最近的成交值;而仲介所給的數據,是拿來判斷以後的漲幅。 對仲介的角色要有正確的認知,才能幫助我們投時的評估,所以別小看自己,也別大看別人,想要知道最新成交價就問仲介吧,至於未來漲幅如何?土地貸款那就要問房地產投資客嘍。   經驗分享 ‧仲介專注於成交價,所以對最新市價十分清楚。 ‧房地產投資者專注於以後漲幅,預估未來漲跌會準確許多。 ‧對仲介的角色要有正確認知,才能幫助投資時的評估。    

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土地貸款小資女年薪百萬非夢事

5身價千萬!土地貸款小資女年薪百萬非夢事 小資女也能輕鬆年薪達百萬!我就認識一個上班族女孩,除了正職之外還身兼房地產投資者,辛苦奮鬥了三年,身價就從百萬變千萬!這個真實的案例,就發生在我的身邊。 賺錢動力之強!連男人也要低頭   土地貸款我認識小鳳的時候,她已經一邊上班、一邊投資房地產一年多了。 一開始小鳳是個單純的上班族,年收入有八十多萬元,薪水算是不錯,可是她不因為這樣就自滿,她希望能賺到更多的錢,擁有人生的第一桶金,然後利用這桶金開始投資理財。 為了能快速的存到錢,她成了同事眼中的刻苦節儉女人,例如早上自己打豆漿、中午啃饅頭,同事宴餐、喜宴沒吃完方菜餚和湯還會打包回家,變成好幾頓的午晚餐和宵夜。 土地貸款幾年過去,小鳳存了二百萬,她在台北內湖區買了一間房子,並且立刻轉手,賺了一百萬。 本金二百萬加上賺到的一百萬,這時她的手上擁有了三百萬現金,她又立馬開始尋找房子投資,最後選擇了頭前重劃區的房子,就在這時我認識了她。 小鳳的賺錢動力十分強,她想在房地產投資理財,也不放棄正職,於是一邊上班,一邊找房子投資,在工作之餘還得配合相關的投資活動,星期假日也不得休息,真是毅力堅強。 我常常在相關的活動場合遇到她,與她單獨相處時就曾經當面誇獎:「其實我蠻佩服你的,若是我,我就做不到。」 入行奮鬥三年!三十三歲身價就有千萬 當時我跟著恩師身旁學習,恩師經常會給我很多不可能的任務,由於大家同行,小鳳不時會在一旁協助我,我很感謝她的幫忙與付出,於是當碰到有賺錢的案件,也會介紹給她,大家算是相輔相成。 土地貸款在介紹的案件之中,其中有間凶宅讓她賺了一百七十萬元,於是她又拿了二百多萬去投資八里的房子,之後又在高雄買了房。 我幫她算一算她手上的房子,若是全部都賣掉,身價就有千萬了,而從她開始買進第一間房子開始,也才經歷了三年的時間,她的年紀現在也才三十三歲。 小鳳不是靠著家裡的投資來生財,都是自己一點一滴努力把錢存下來,然後投資理財的。 其實很多上班族的家世背景都跟小鳳差不多,但大部分的上班族都在抱怨工作不好、為什麼都賺不到錢?或許應該好好想想自己的心態。 另外,小鳳也知道這幾年是房地產投資的最佳時機,如果錯過了,就算存夠錢也來不及投資!於是才會想盡辦法在最短的時間逼出一筆錢,事實也證明她的判斷是對的。 土地貸款看到她的拼命,讓我想起自己對於房地產投資的堅強動力,動力若強,真的做任何事都會成功的。 存第一桶金最難,之後錢滾錢就容易 或許有人會問,現在的小鳳已經非當時的上班族,手頭上有了錢,還是如此勤儉過日子嗎? 當然多少會有一點改變,女人愛漂亮是正常的,會撥一些錢買衣服等,但是她依舊是能省則省。就像是剛交男朋友時,想吃大餐,就請男朋友付款,然而等到兩交往久了、男朋友的錢就也的錢時,就又開始節儉了,盡量不去吃大餐,跟男朋友去路邊攤吃也很快樂。 而且就算是現在去吃喜宴或聚餐,她會是會包菜尾回家,把雞湯熱一熱可以當中餐吃;冬天吃薑母鴨、羊肉爐時,吃不完的更喜歡包回家,加個麵又變成另外一餐。 這或許是個性問題,她享受勤儉生活所帶來的快樂,而非苦著臉、為了存錢不高興的過活。 投資一開始是最困難的,因為要從無到有,需要花費相當的精力,但是當累積到一桶金之後,利用錢來滾錢,就變成一件很簡單的事了。如果以投報率百分之二十來講,一百萬的投資金額只有二十萬,但當已經有千萬的時候,就會有二百萬元,日子就會很好過了。 土地貸款至於為什麼我會這麼知道小鳳的房地產投資歷程,以及她如此刻苦耐勞的日常生活?因為,現在我就是一路陪伴在她身邊的男人、互相一起在工作與生活上扶持的男朋友。 這種女孩不追到手,行嗎?   經驗分享 ‧為了存到了第一桶金,開源節流是重點。 ‧人生有捨有得,端看你要過哪種日子。 ‧讓自己的賺錢動力維持滿檔,才會一直快樂的努力下去。    

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房屋二胎比實價登錄還準

2比實價登錄還準!一秒鐘就知道附近房屋的成交價 看實價登錄網站要花五分鐘才能找到所需,土地貸款但查出來的資料還不一定正確,而且上面所呈現的內容是三個月前的交易價格!所以若要知道房屋成交價,只要花一秒鐘直接詢問仲介,即可馬上知道最新成交行情。另外,在進入仲介店詢價時,請心平氣和、假以顏色,讓仲介知道你非菜鳥,那麼詢價就更會順利。 為什麼你說的跟實價登錄上的不一樣? 有時我會覺得實價登錄這個政策,其實是政府拿來操作房市的一個方法。舉一個賣方的例子,你大約就能知道我所說的狀況。 林先生最近想賣房子,於是去找仲介委託賣屋。 「現在的成交價是多少?」林先生一定會問仲介目前附近成交價,這樣才知道要怎麼訂自己房子的價格。 「你這個社區大約是二十萬喔!」仲介憑著最近幾次的交易,說出每坪價格。 於是林先生回去查實價登錄的網站,結果找出來的答案是十六、十七萬之間。 「咦,是仲介報高了、騙了我嗎?」林先生覺得很懷疑。 會發生仲介所報的市價和實價登錄站價格不一的情況,我覺得很可能是實價登錄「資料不全」,所以讓林先生以為自己的房價沒那麼高,但其實外面真正的行情已經調高許久了。 再來一個買方的例子。 這天想要買房子的王先生,來到林先生住所附近的仲介店詢問房價。 「這個社區一坪要二十萬喔!」仲介這樣告訴他。 王先生回去後,便上實價登錄網站搜尋,結果發現上面出現的價格才十六、十七萬元,王先生立刻打電話臭罵仲介: 「怎麼可能二十萬?實價登錄上說只有十六、十七萬元,難道你騙我?」 「這個價格你就慢慢等吧,」仲介有氣無力地這樣跟王先生說:「十六、十七萬的房子真的買不到,我上個月才成交一間一坪二十萬的房子。」 會發生這種情況,是誰說了謊?還是哪裡出問題了? 實價登錄資訊慢,仲介店的反應即時快速 在還沒有實價登錄的時候,想要知道附近的房價,只能讓仲介信口開河,所以以前所謂的市價,真的很不準。 而現在買房子大家都想知道成交價,土地貸款因為成交價是最接近的市價,或許你會去查實價登錄網站,來找出附近房價的行情,其實都沒有用,因為這時會準的,反而是即時有憑有據的仲介了。 為什麼會說看實價登錄沒有用?我就有一個實際的遭遇。 我有一群朋友,在同一個社區買了六間房子,有一天無聊的我就上實價登錄的網站,查看他們的房屋價格。 結果發現在實價登錄的網站中,他們那個社區只登錄了四間,也就是說只有四間有紀錄。 奇怪,不是六個人買了六間房,怎麼只有四間有紀錄? 由於我知道他們各自的成交行情,所以便詳細看了四間房子的內容,又發現在這四間之中,只有一間房子是我那群朋友所買的其中一間。 他們在那個社區所買到的房價各不同,如今只有一間「堂堂」登上實價登錄網站,那麼其他五間呢? 所以我發現實價登錄的可靠性不高,除了刪與登的「規則」讓人摸不著頭緒,而其中隱藏了多少關鍵的資訊,我也不明瞭。 雖然買賣房屋時,有限時並強制性的實價登錄動作,但在實價登錄的網站裡,並不一定全部都會出現,政府的手裡有篩選的權力,有可能只山現低價的物件,而高價的則「隱藏」。 所以我倒是覺得,實價登錄以目前而言,看來只是為了未來的實價課稅,以及讓房價以比較慢的趨勢上漲。 另外,別忘了目前在實價登錄網站上看到的價格,都是三個月前的成交價,而非即時的價格,雖然房市不會一天三漲,但是三個月前的市價跟目前的市價一定會有些差別,所以看了也只能當參考數據。 輕輕鬆鬆地去詢問仲介最新成交價吧 既然實價登錄網站不能盡信,但是也有人會懷疑,如果去問仲介,他亂開價怎麼辦? 依照我的經驗,如今很少仲介會把房價亂開,因為現在仲介店競爭激烈,若是故意亂開價,在讓客人到其他仲介店比價之後,就不會再上門,除了失去一個客人,同時也失去信譽,所以是可以相信仲介所說出的價格的。 不過如果你有所疑疑,建議你可以到一些大品牌的仲介店去詢問市價,因為這些大品牌的仲介店有專屬自己的實價登錄,就是該公司自行買賣房屋成交價的數據登錄,雖然採樣比較少,但每一筆都是即時成交的內容。 對了,在這裡再提一下跟仲介打交道時的潛規則。 一進入仲介店,不要急著詢問哪個社區多少錢之類的問題,請先坐下來,吃個餅乾、喝個飲料,舒緩情緒後,再來輕鬆的詢問問題。 為什麼要有這樣的「休閒」動作?因為要讓仲介覺得你並不害怕、並不是菜鳥,你是有所準備而來,先放出老鳥的輕鬆招式,仲介就不會把你當成菜鳥來對待。 稍微休息之後,接下來才開始詢問你的問題,例如關注於某某社區的房子,土地貸款詢問他最近有沒有成交的房子。 關鍵字:「這個社區最近有沒有成交的房子」。當你說出了這些話之後,仲介就會告訴你最新的成交價格。 這是有趣的應對模式,你不妨試試看。   經驗分享 ‧實價登錄網站上,並不一定出現全部的登錄資料。 ‧實價登錄網站上的資料是三個月之前的成交資料。 ‧大型仲介店有自己的實價登錄規則,即時性高可信任。    

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房屋二胎別人的經驗才會變成你的

7有行動有動力,別人的經驗才會變成你的 土地貸款相信很多人在看書時,都會被書裡的某個內容所吸引,當想去執行時,卻又覺得麻煩,於是總給自己找藉口推託!我現發職場上很多人都有這樣的心態,其實每個人都有才華,但是就是容易安於環境、自毀熱情和動力,這樣如何能成功呢? 書中自有黃金屋,但是黃金要自己去尋找 之前在桃園機場上班的時候,就覺得薪水難以致富,當時也對房地產開始產生興趣,由於自家的頂樓有加蓋,於是就參考一些人的意見,自行買家具來裝潢,花了一些時間終於弄好了,於是在租屋網站找租客,很快的在七天就順利出租了。頂樓出租的成功,讓對我往房地產投資更想碰觸,但是卻不知道該如何開始。 土地貸款其實在大學時我便曾買過一系列的窮爸爸富爸爸書籍,書裡面教我們要確定自己的心志,卻沒有一個實際的方法,看完也只是知道這回事,但不懂如何去做。 在經過職場以及頂樓出租的經驗之後,這個念頭越來越深,於是我便先買了一堆相關的書回來閱讀,這時正巧姊姊的朋友送她一本《張淳淳教你三十萬買屋當富豪》,我便拿過來趁著上班的空閒閱讀。 書裡面有個段落,寫著張淳淳當初想進入房地產這一塊時,除了一直不斷的看房之外,又拜託某個仲介經理,要他教她如何看懂房屋和土地謄本。仲介經理當然不大願意教,這麼簡單的東西還要花時間教,真是浪費時間,還不如把時間拿去衝業績! 張淳淳不氣餒,於是開價三千元請仲介經理來上課,仲介經理不答應,張淳淳又開價到六千元,終於這個價格和熱誠打動了仲介經理的心,花了兩個小時教她如何看謄本、該注意哪些細節。 土地貸款仲介經理還跟她說,若想更進一步瞭解,可以去參加不動產營業員的課程,每個人都可以報名參加,而且只要三千元的費用。 當我看書看到這一段落,突然好像在沙漠看到綠洲,只要三千元而且每個人都可以報名,這不是太好了嗎?我正需要這個課程! 三天三夜不睡覺,連環上班上課為求知 於是我便上網查詢相關資訊,還真的有這個課程!我連忙打電話去詢問,對方說,團報三千元,個人報名三千六百元,雖然價格與書裡所說的相差六百,但還是負擔得起的價格,以我就立刻報名了。 其實課程費用是小事,對我而言比較大的問題是上課時間,這個課程需要連續上三日課程,從早上的九點一直上到晚上九點,只要上完這三天,就能拿到營業員證照,可以當有牌的仲介,買賣房地產、收取服務費了。 三天?對於當然上班還要輪班的我,房屋貸款要連續三天都請假去上課,時間真的安排不出來,而這個課程又沒有星期六日的班別,真不知道要怎麼辦。 土地貸款因為實在很想上這個課程,後來決定跟它拼了,報了星期三三四的課程。 上課地點在台北,工作地點在桃園,那一週我必須上大夜班,上班的時間是晚上十點到早上七點,晚上九點上完課一定趕不回桃園上班,於是我事先跟主管報備,三天我都會遲到一個小時。 就這樣,我開始過著晚上十點到早上七點上班,然後從桃園趕到台北上九點到晚上九點,下了課再衝回桃園上十一點到早上七點的班,如此重複三天,連續三天都沒得睡覺。 第一天還撐的住,喝了好幾瓶雞精;第二天改喝蠻牛;第三天,喝什麼都沒用了。密集上了三天的課程,老實說,我也不知道上了些什麼。說有學到?好像有摸到一些;說很專業?好像也沒有。 課程內容就是上些稅法、土地法、公寓大廈管理條例等法令,還聽到一些老師說的笑話,因為老師也知道,上這種課一定想睡覺,而且課程還是從早上到晚,不說笑話振奮一下學生,真是說不過去。 最後一天上完課、上完大夜班,房屋貸款早上回到家,終於可以躺在床上睡覺了,我覺得我的靈魂都要飄掉了,而睡覺的時候發覺自己一直在喘氣=力只好醒來坐著,想必是呼吸不順才會這。 這就是我的經歷,雖然上了課發現課程內容好像不如預期,可是這是一個開始、一個動力。 發掘你的動力來源,熱愛與執行你的動力 當我看著書裡的描述,就會想去執行,驗證是否行得通,如此才會變成我的經驗。 這時回過頭再閱讀《富爸爸,窮爸爸》的書,發現第一本講的就是這個道理,而系列的第二本,也是告訴我們,動力是最重要的,開一間公司,最重要的是精神,這個「精神」我自己解釋成「動力」。 土地貸款動力如何而來?看自己的個性,天生就熱情,這是很強的動力,或者對某些事物特別的執著,這也會變成你的動力,重點是你必須了解自己的動力來源是什麼? 我發現,特別會賺錢的生意人,他們有各自的動力來源。我的一個生意人朋友就曾跟我說:「你去買一台很好的車啦!這樣你才會有賺錢的動力!」就像是做生意的人買了一台兩百多萬的重型機車,有了這台機車,就能驅動他們賺錢的動力。 但是我不是買台車就有賺錢動力的人,於是在職場上時,我總想著如何去尋找屬於自己的動力?如何才能脫離領死薪水工作的動力。 在我瞭解到動力的重要性之後,現在也讓我來問問你,你想成為房地產投資者,你的動力是什麼?這動力是否有強到讓你跨過門檻?土地貸款這是很重要的。   經驗分享 ‧想當房地產投資客,你的精神在哪裡?動力在哪裡? ‧名人書中的舉例,若不親自執行驗證,就只是文字而已。 ‧瞭解你的動力來源,找到你的動力所在,執行它!

By |十一月 28th, 2016|房屋二胎|0 Comments

房屋二胎先學習再投資,你要用水管還是水桶賺錢?

房屋二胎先學習再投資,你要用水管還是水桶賺錢? 你喜歡用勞力賺錢,還是用智慧賺錢?喜歡先學習再投資,還是先投資再學習?這些都是淺顯易懂的道理,但是偏偏很多人放不下眼前的小錢,以致於賺不到未來的大錢,你也是這樣嗎? 水桶裝水,用體力來換金錢 聽過「水管與水桶」的故事嗎?這也是我為什麼要花時間先學習,之後才開始正式進入房地產投行列的因素。 房屋二胎故事是這樣的,有個村莊缺水,村裡的王二靈機一動,就拎著水桶到村外去找水。 他走了兩三公里才遇到河流,於是便把水桶裝滿,再辛苦的把水提回來,然後賣給村莊的人,雖然一路很辛苦,但是挑一桶可賺個二元,只要多挑幾趟,就能多賺些錢。 王二覺得這生意不錯,村裡長期缺水,只要有挑水,一定賣得出去,於是就叫他的大兒子、二兒子一起來挑水賣,這賺錢的速度就更快了。 同村子的小林知道村莊缺水,也想賺這個錢,他構思後發現,只要做一條管子,直接由水源區拉到村裡,這樣就能輕鬆賣水了,方法雖然可行,但是他沒有錢,於是便決定花些時間到村外尋找金主投資。 找了約半年,小林終於找到金主,於是馬上在村子裡施工,村民都不知道他在做什麼,只知道他每天忙進忙出的。 水管運水,用智慧來換桶金 房屋二胎過了幾個月,水管接好了,他把村民都召集來。 「大家來看喔,只要把這個水籠頭打開就有水嘍!」 小林把水龍頭打開,嘩啦拉流出了水,圍觀的村民覺得這真的很方便,而且重要的是,這一桶水的價格比王二還便宜許多。王二一桶水要賣二元,但小林一桶水只賣五毛錢,並且小林的水質很乾淨,不像王二的水都夾著灰溝和雜質,於是村民都跟小林買水去了。 王二聽到這消息,發到自己的獨家工作有了勁敵,告訴自己要加緊努力與改善,為了要少塵埃進入水桶中,於是加買了蓋子,還跟兩個兒子說: 「我們要再努力一點,否則我們會輸給那條水管!」 就這樣日以繼夜的挑水,王二和兒子們終於病倒了,可是小林已經賺到人生的第一桶金了。 做事要找對方法,蠻力不敵智慧 房屋二胎你想做水桶還是水管呢?這個故事告訴我們,做事要找對方法,而非埋頭苦幹、只會一直不停的做,除了會累死自己,同時也會累死家人。 另外,故事也提醒我們,在努力工作時,別封閉在自己的一相情願的圈圈裡,也要抬頭看看外面的世界。 有人開始入侵你的事業(建水管)時,你要知道他在做什麼,然後做出反擊的決定,例如想出別的別應方法,或者也去拉一條水管,而不是繼續努的挑水,因為用人力怎麼挑,都挑不過河水直接經由水管流到村莊裡的速度。 其實很多人都會選擇土法煉鋼,一邊投資一邊學習,但是我想利用「水管」賺錢,所以選擇先學習再投資,當自己吸收了房地產達人們的經驗再出發,就不用像「挑水」一般的辛苦賺錢。 其實學習並不等於花錢,當我決定要找適合的老師來學習時,並沒有花到什麼錢,有些老師並無開課收費,我就像是個學徒,就如同拜師學藝一般,跟著老師貼身學習,看著老師如何實戰應對、實地操作,學習最真實的一切。 也因為如此,我才能在極短的時間內快速學會老師們的本領,並在開始投入投資房地產時,經驗就如同「水管」一般流暢,在良好的基礎上輕鬆應對與操作。 房屋二胎如果當時我沒有改變初衷,選擇先跳入房地產投資的圈圈,再來邊投資邊調整操作方法,一心多用之下,說不定要奮鬥個三、五年才能參透投資方法,獲得相關的經驗。 這雖然不是唯一的求勝模式,但對我而言,少賺一年錢,卻能緊接著回收更多的錢,這便是全心學習之後帶給我的成果。 房屋二胎想用水管還是水桶賺錢?就端看你自己的選擇了。   經驗分享 ‧用體力(本能)賺錢,錢賺了,身體也壞了,再努力也只有小幅進步。 ‧用腦力(智慧)賺錢,錢雖然晚一點賺到,但是輕鬆且回收速度超快。 ‧學習並不等於花錢,絕對有辦法在兩者之間獲得平衡。    

By |十月 13th, 2016|房屋二胎|0 Comments

房屋二胎你要變成誰?自住客和房地產投資者差很大

房屋二胎你要變成誰?自住客和房地產投資者差很大 買房子自住或投資,心態和操作的手法差異很大!如果想要投資房地產、卻只用一般自住客的需求和眼光來操作,可能就會讓你走上一條曲折痛苦的投資路! 什麼都有才買和什麼都還沒有就買 房屋二胎對方買賣房屋而言,你是自住客或是房地產投資者?或者你是帶著自住客觀念的房地產投資者? 自住客和房地產投資者最不一樣的地方是,自住客會在所需條件已經完備了,才會開始選購房屋、住進去,因為要求的是生活機能與方便性,而房地產投資者卻會在所需條件正在成形時,便開始物色與交易。 例如在大台北區,很多人找屋都會選定在捷運附近,交通便捷是購屋的重點,這時自住客和房地投資者進的時間就大不一樣。 房地產投資者會在捷運剛開工、或捷運交通黑暗期的時候就開始進駐操作,而自住客這時若來看房子,一看到這種混亂的環境,擔心每天上下班塞車、屋外施工吵鬧,幾乎都不會馬上買下,所以自住客一般都是會等到捷運施工完畢、生活機能完善後,才來這個區域找房子。 房屋二胎自住客是自己要住進房子裡,而房地產投資者則是只要錢進去就好,因為住在裡面的人不會旦自己,這是很大的心態區別。 例如,一個社區有便利商店是很重要的,房地產投資者會在利店還沒入駐前,就洞悉商機進入社區操作,而自住客則是要等到便利商店已輕開幕了,才會覺得這個社區是值得買下來住,也才會進場關心。 房屋二胎至於為什麼房地產投資者會知道什麼時候會有便利商店入駐?這便是房地產投資者具有分析市場的能力,如果你也想成為一個房地產投資者,一定要學會這個能力。 表面要當投資房地產者,內心卻還是自住心態 如果您想從自住客轉變成房地產投資者,首先就必須把自住客的觀念拿掉,不要找區域好的、什麼設施都有的去操作,因為什麼都有,價格就會往上漲。 房屋二胎比如原本沒有便利商店的社區,如今有了便利商店,房價就會加百分之五,旁邊的新公園蓋好了也加上百分之五,生活機能越齊全,加價的就會越多,到最後可能就會被力到百分之五十以上。 而房地產投資者,會在這地區還沒被加分的時候就進去操作,因為知未來會被加分,加分就等於漲價,所以先買先操作;但如果你是用自住客的心態來投資房子,雖然不至於血本無歸,但賺錢的腳步就是會比別人慢很多。 其實初進入房地產投資者的領域,我也被白住客的觀念所困惑過。 雖然一開始買房子,就打算把房子當成賺錢的工具,與自住客買來自住的心態完全不同,但是認知是如此,骨子裡還是脫離不了自住客的思維,到處看房子,看了兩、三百間,也有出價、也有付斡旋金,但是卻一間房子都沒買成,「捨不得」下手。 房屋二胎你要當哪一類型的房地產投資者?若將房地產投資者一分為二,一種是分析型,俗稱長線投資型,能分析這個地區什麼時候會漲、以後有什麼願景,做為買房依據;另外一種是砍價型,俗稱短線投資型,直接就將市價砍成七折或八折來購買房子,在最短的時間裡求取利潤。不過砍價型的房地產投資者目前不好操作,因為自住客會比房地產投資者還「貪」。 自住客可能一輩子就買賣一至二間房子,所以買房子或賣房子的價格就會調高,要砍價格就不容易,除非用另一個管道(凶宅、急需用錢)去取得,但這種管道對於投資新手是有一定的難度。 其實一個房地產投資者,經常也是分析型加上砍價型,因為不同時段要用不同的操作手法。當房價上漲的階段人更用分析型的方式去買房子,因為這時永遠找不到可以砍價的物件;但當房價下跌時,當然就會用砍價的方式去購買,因為房價下跌,房子握在手上的時間越長,價值就會越低。 房屋二胎你己經選好要當哪一類型的房地產投資客了嗎?   經驗分享 ‧自住客什麼都有才買;房地產投資者什麼都還沒有就買。 ‧自住客買房子自己住;房地產投資者買房子只有錢進去、別人住。 ‧房地產投資者用自住客的心態來購屋,賺錢就會比別人慢好幾步路。    

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房屋二胎自住與投資大不同

chapter 1 房屋二胎自住與投資大不同 房屋二胎自住客和房地產投資者最不一樣的地方是,自住客會在所需條件已經完備了,才會開始選購房屋、住進去,因為要求的是生活機能與方便性,而房地產投資者卻會在所需條件正在形成時,便開始物色與交易。 1投資房地產要做的功課 在正式開始投資之前,建議最好先找對老師、上課進修,學習老師們的投資手法與經驗,最後就是提起勇氣下手,離開自己太主觀、太熟悉的地區,客觀的開始投資。 太熟悉而反會遲疑錯誤良機 房屋二胎我在課堂上告訴剛入門的房地產投資學員,一開始不要選擇自己居住的區域來投資。一個學員曾經這樣問我: 「老師,投資房地產不是越熟悉、越知道底細越好嗎?什麼反而要離開太熟悉的地區?」 房屋二胎這讓我想起自己曾經發生的慘痛經驗。記得學習投資房地產時,仲介曾帶我到住家附近的某一棟社區大樓看屋,屋主是一對老夫妻,開價一坪約三十多萬。 「這裡應該二十八或二十九萬就可成交!」仲介暗示。 算了一下,這樣總價需要七百多萬元,若再加上裝潢費,我的預算好像不太夠,於是放棄購買。 房屋二胎沒想到,當我放棄後,這戶房子果真以每坪二十八萬元被人買走,一年之後我再去查當地市價,天啊!已經變成一坪三十八萬元的身價了。 其實,這一戶房子的地理位置不錯,一來離我家近,二來離捷運站只要走路十五分鐘的路程,但是因為我是當地人,對於熟悉的地區反而難以下手,總覺得一坪二十八萬元好貴,再加上總價比我預期的高,於是完全沒有購買的興趣,結果就錯失了良機。 在獨自看了兩、三百間房子的經驗之後,我終於瞭解自己的問題所在,停止自己看房練功。雖然看了這麼多間的房子,但是總覺得在看房子出價的過程中,似乎缺少了一個實戰老師的教悔。於是我便改變方法,開始找尋有經驗的投資客、仲介來諮詢,讓他們來帶我入行,然後再運用老們們的想法、觀念,轉變成真正的投資房地產者。 自備五十萬就能開始投資 房屋二胎多人好奇,要成為一個房地產投資者,該準備多少基本資金才可以開   始「玩」?我認為至少需要五十萬至一百萬元之間的資金。如果是在新北市,自備款可能需要二百萬到三百萬之間,但在南部可能五十萬至一百萬就足夠,當然還有其他更低的資金投資方式,就端看房地產投資者的經歷和手段了。 這個第一桶金比你預期的少吧?不過真的是已經很夠用了。我曾在新竹科學園區附近買了一間一百四十六萬元的房子,可能有人懷疑,這麼少的錢是買到什麼爛房子? 房屋二胎其實這房子還不錯,兩房兩廳一衛,而且還有電梯,離新竹科學園區只有十分鐘路程。至於為什麼能用一百多萬就買到此房?因為這是舊開發地區的房子,一般人可能會覺得這個地區舊舊的、沒有投資的價值,但事後證明當時我用一坪七萬買成,不到半年已經漲到一坪十多萬了。 上課找尋確定你的投資屬性 房屋二胎想要開始往房地產投資者的路上前進,上課是一個好方法,因為房地產投資者有很多型態,以時間而言,有短線客、長線客、置產客;若以型態而言,又分為包租公、資本利得(賺差價)、裝潢。 就以我為例,我是比較屬於資本利得的長線房地產投資者,因為長線的資本利得最安全、最簡單,而且賺的最多。 由於每個房地產投資者的屬性不一樣、重點也不一樣,所以你若是想成為哪種的房地產投資者,就必須去吸取這類老師的經驗。 在開始對投資房地產有興趣時,閱讀相關的專業書籍也是個好辦法,能讓你從中大約明瞭自己是想要成為哪一種房地產投資者,進而再選老檢精進與學習。 房屋二胎其次,離開熟悉的地方投資。因為在自己熟悉的地方,便會不敢買房子,就像是我從小住了三十幾年的區域,房價從六萬漲到現在五十萬,還是買不下手,永遠覺得它在高點。 因為對住處附近太熟了,所以會考慮再三,變成不敢下手,就像是一開始我所舉的親身慘痛例子,如果不敢買,那麼這地區未來的漲幅就跟我無關,當然也無法賺錢了。 房屋二胎離開熟悉的地方,除去主觀印象,才能客觀地分析,所以建議到外圍一點的地區去發展。 擁有老師的教導、知道自己要走的路之後,接下來完全就要靠自己了,一定要學習有勇氣下手!如果一直只是觀望、不敢下手,那麼房價未來的漲幅就只是在報章雜誌上的數據,而非在你的銀行帳戶裡,如此你也才能真正掛上「房地產資者」的名號。   經驗分享 ‧知道自己想要什麼,然後找對老師,上課充實專業與經驗。 ‧越熟熟悉的區域越難以客觀,所以請先離開熟悉的地方投資。 ‧有狼性、有勇氣下手,沒下手買房什麼都是假的。    

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房屋二胎年輕,就能靠房地產脫貧!

房屋二胎年輕,就能靠房地產脫貧! 人生的契機不斷出現,重要的是,契機出現之時,有沒有好好把握,到底能否看出它是一個契機。 很多人以為契機都是發生好事,其實並不不然,契機大都發生在平順的日子裡,突然不平順的那一那;因為不平順,才會選擇向下沉淪,還是向上提升。這個時候,人的心態就很重要,心態決定這個人未來的成就、格局。 房屋二胎猶記得剛退伍的我,收到母親的一道命令:「下個月開始,每月五至六萬的房貸,換你繳。」當我我只有三個選擇,第一:不理她,但沒繳貸款房子會被法拍;第二:賣房子,但母親大人不肯;所以我選第三:想辦法繳。 房屋二胎就這樣,我走上了創業的道路,但也因為當初選擇留下房子,現在回頭一看,房子增值的利潤,遠大於創業時期每天拼死拼活所賺的錢。 正因為自己就是房地產的受益人,也明白什麼常聽「十個富翁有九個會將錢放在房地產上面」這句話。不過,雖然投資房地產是一件讓人脫離貧窮的方式,但為什麼也有人被房地產拖累呢? 原因在於,房地產分成「短線、中長線、置產」三種,投資房產必須要依據自己的資金多寡,來選擇投資方式。 房屋二胎以我自己為例,一開始,我是用置產、股票存股的觀念,慢慢在房屋中貯財。但發現資本小,這樣存還真的有點慢。因為不滿意這樣的現象,我利用這個契機,不斷走出原本的舒適圈,才能找到更多其他的機會,讓我得以逐步在房地產賺錢,轉變成現在的洪鑫。 在本書中,我和另一位作者古月,將我們投資房地產的經驗一一分享,不但教你觀念,也告訴你技巧和心法,希望能幫助更多想踏入房產投資的朋友們。你也可以像我們一樣,年輕就能靠房地產擺脫貧窮! 房屋二胎投資房產要有勇氣 我很確定要走房地投資這條路,是我下定決心的選擇。 從一個領薪水的職場上班族,到為職業投資客的過程中,我發現這中間最重要的關鍵是「一個人的個性」,因為我離開職場的時候,我對房地產知識是零,完全沒基礎,沒有任何買賣經驗,連房地產相關的證照都沒有,正常來說,這根本沒辦法當投資客。 三、四年過去了,我卻成為專職的投資客。到底是什麼原因,使我在三、四年的時間,有這麼大的轉變呢?因為在我轉變學習當投資客的過程中,也有許多朋友跟我一樣,想變成投資客,想下手賺到房地產的漲幅,可是真正要進場的卻少於百分之十。明明就擺明賺錢的機率有百分之九十九點九九九…,可是卻有一堆人都採取觀望的態度,看看別人、然後再看看自己,始終不說任何一句話。 房屋二胎在此我想跟各位要成為投資客的每一位朋友說,其實玩投資,最重要的是勇氣,許多高明的技巧只是其次,這句話聽起來沒有什麼道理,可是在我輕手這麼多的物件之後,真的成為我的至理名言。 我的條件並沒有特別優異,只要你有勇氣,我相信大家一定可以在房地產裡賺到錢。祝福每一位讀者,謝謝!

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房屋二胎你的房子是「蘋果Case」還是「芭樂Case」?

房屋二胎你的房子是「蘋果Case」還是「芭樂Case」? 房屋二胎有位朋友為了增加房子銷售的機率,同時以一般委託約,委託多家房仲幫她賣房子。結果,三個月下來,效果不彰,除了有一名買方去看過房子之外,就沒有了下文。 房屋二胎為了慎選房仲,她特地打電話給我,向我打聽該如何找房仲,才可以增加效率。否則像之前,同時委託三家房仲,各簽了三個月的委託期,結果卻只有一名買家上門詢問過,而且還開了一個很不漂亮的價格,讓她感覺相當失望。 房屋二胎我告訴她,一般委託未必可以增加房子銷售的機率。 道理其實很簡單,房仲開門做生意,每一分鐘都是成本,那個不是緊盯著好賺、容易成交又有主控權的目標集中火力;其餘的,像是一般委託銷售案,或賣相不佳的房屋,有機會就做,沒機會就放著,大多都不會積極處理、用力推銷,更不要以為仲介會大力替你打廣告。 房屋二胎所以,一般房仲會在接到案子時,一開始就採取簡單的「分級制度」,將委託銷售案分為「蘋果Case」和「芭樂Case」;「蘋果Case」是賣相佳、成交機率高而且最好是「專任委託」的案子,這種案子值得用力推銷;而「芭樂Case」則恰恰相反。 房屋二胎那賣方要怎麼知道,自己的案子會不會被打為「芭樂Case」?其實你根本不需要知道,也無法知道,因為,賣方要知道的,不是自己的房子會被歸為哪一類Case,而是房仲會為你的房屋銷售做哪些努力。 我曾看過另一個案例。那位賣方就是聽人家說,簽定「一般委託銷售契約書」多家幫忙銷售,可以賣到更好的價金,結果很不幸的,剛剛好相反,房價卻是愈開愈低。 房屋二胎因為委託多家房仲銷售的結果,各家房仲為了競爭,搶到買方,大多會盡可能在一開始就標示稍低的售價。 例如屋主開價一千萬,其中就有某家房仲開出九百九十九萬元的售價。理由很簡單,都是同樣一間房屋,A房仲老老實實開價一千萬,B房仲懂得抓住消費心理,開出九百九十九萬,你說,買家會找哪一間房仲? 房屋二胎後續只要其他房仲聽見消費映反映,有某家房仲開價較低,為了競爭,其他房仲也勢必跟進降價。 如此,原先有可能賣出一千萬的房子,最後可能就隨著各家房仲間相互競爭,而讓價金逐步下滑至屋主所開的底線,想要賣個比底價更好的價格,幾乎是緣木求魚。 房屋二胎因此,千萬別以為簽定「一般委託銷售契約書」,同時給多家房仲銷售,就保證一定可以到更好的價錢,那可不一定! 賣方還是要注意,如果你真的打算與仲介簽一般委託,應該在簽委託銷售契約書時,在合約上主動清楚與房仲約定,他們該在什麼時間做到哪些事情,例如:上廣告的頻率、該有哪些配套措施、開價的底線、屋主以什麼標準來認定成交等等的這些細節。

By |六月 22nd, 2016|房屋二胎|0 Comments

房屋二胎房仲介紹過客戶,賣方就要付仲介費?

房屋二胎房仲介紹過客戶,賣方就要付仲介費? 房屋二胎曾經有過這麼一個有趣的案例,有個媽媽因為兒子想買新家,做母親的愛子心切,想幫忙兒子多看些房屋,必要時也好給些意見參考。 房屋二胎結果就這麼湊巧,兒子和母親各自透過不同的房仲,都看到相同的一間房子。做兒子的覺得那間房子還滿符合自己的需要,不過並不想那麼快就決定,想多看幾間房屋之後再說,所以也就沒跟房仲進一步討論。 房屋二胎之後再看的幾間房屋都不甚滿意,兒子於是打算,再過兩、三天,若是沒有其他更好的物件,就決定付斡旋金給房仲,讓房仲去跟屋主談價格。 房屋二胎不料,斡旋金都還沒付,母親突然跑來跟兒子說,她透過仲介看了幾間房屋,其中一間不論地點、格局或價位,都還相當符合需求。後來兩人發現,彼此看中意的房子居然是同一間,真是母子連心。於是就在母親的催促之下,為了不讓好不容易看上的房子被別人買走,隔天就由媽媽出面去處理。 房屋二胎就這樣,媽媽幫兒子買下了那棟母子倆都看中意的房子。但兒子先前接觸的仲介,卻透過屋主發現,怎麼買主居然是他們曾經帶看過的人,於是認為買賣雙方一定是透過房仲居中介紹之後,故意繞過仲介,私底下自行交易,好規避仲介費。 房屋二胎於是房仲按之前所簽的委託銷售書上的規定:「委託銷售合約到期後的兩個月內,如果屋主和仲介先前所介紹過的客戶達成買賣交易者,賣方仍然必須支付服務費予仲介。」一狀告上法院,向買賣雙方都提出必須支付仲介費的要求。 最後因為仲介無法舉證,他們確實帶買方去看過那間房屋,所以告訴沒有成立。 一般仲介為了預防買賣雙方在接觸過後,透過私下協議,等委託期限一過,雙方便可以略過仲介,直接完成買賣,規避支付給仲介的服務費用,所以都會在委託契約書中加上一條限制,即便是過了委託期,在二至三個月的期間內,只要賣方仍然是和房仲帶看過的買方成交的話,仍舊是必須支付仲介費用的。 更有甚者,有的合約還規定,成交的對象並不僅止於「房仲帶看過的買方本人」,連買方三等親以內的親人,這項條款都是有效力的。 當然,訂定這項限制條件,為的是防堵買賣雙方私底下協議,利用房仲居間找到供需雙方之後,就把房仲給甩了。 房屋二胎雖然有時候買賣方並非刻意要私下成交,而是買方決定購買的時間確實已經過了「委託期間」;或者像本篇案例一樣純粹只是巧合,但還是要提醒讀者,房屋的委託契約中存在這一條規定,以免產生不必要的困擾跟糾紛,而如果規定不合情理,譬如連「三等親」都列入限制時,就應該主張刪除。     小心簽一般約變成受災戶 我有位很熟的客戶,常找我聊天。有一回聊到各自第一次的賣屋經驗時,他的經驗讓我印象相當深刻。 我這位客戶能力滿強的,三十歲左右就自己買下了一間房子。三十五歲時,看上另一間更棒的房屋,不過那間房屋總價不低,於是著手準備將第一間房屋賣掉,好換成第二間房屋。由於他工作也忙,為了可以盡早籌齊第二間房屋後續的款項,他一共和五家房仲簽了一般委託,所以五家仲介都有他家的房門鑰匙。 為方便仲介帶買方來看房子,朋友先將他部分比較重要的家當搬去臨時租的房子,待新家過戶手續完成後,便可以搬進新屋去住。 房屋二胎結果一時間過後,他回舊家看看,沒想到卻看到滿屋杯盤狼藉,桌上、櫃子旁,四處散放喝過的飲料罐、吃完的糖果袋;再加上幾天前一場大雨,窗戶沒關上,地毯也溼了一大片。看到此情此景,朋友氣炸了。但因為沒有裝錄影設施,根本弄不清楚是哪家仲介所為。打電話一一詢問,對方都推說很可能是買方留下的垃圾 ;至於落地窗,每位房仲也說自己離開前都檢查,並且關上窗了。 朋友笑稱,沒想到不過就是要賣個房子嘛,怎麼好端端的,突然自己就淪為「受災戶」啦。真是不經一事,不長一智。自此之後,他所有要賣的房子,都是簽給單一一家房仲的專任委託銷售。 其實只要是賣方與多家房仲簽定一般委託銷售的話,就要想到會有這樣的風險。現在很多學者專家倡議要廢止專任委託制度,事實上是「見樹不見林」的看法,除非有更好的配套措施,否則廢除專任委託,卻改變不了一些不肖仲介人員的服務態度及取巧做法,問題可能更複雜。 房屋二胎所以,假如屋主仍然執意要用一般委託的方式,就必須採取更積極有效的防範措施,譬如規範房仲公司帶看的方式,把鑰匙交給管理,要求房仲一定要登記領取,隨時關心屋況,或加裝錄影設施,如果仲介有不當行為,立即淘汰不良仲介並拒絕再與該公司合作,以免真正發生問題時哭訴無門。  

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房屋二胎小心,代書原來是詐騙集團

房屋二胎小心,代書原來是詐騙集團 有一位朋友說他的親戚,曾經遇上類似詐騙集團的代書。 房屋二胎他的親戚賣了一間房子,當產權過戶後,代書在陪同他親戚去銀行理貸款時,藉故把他支開。但因為他親戚所有的印章、印鑑、身分證明等文件,都給代書保管,所以代書就利用親戚離開的短短五分鐘時間,重新塗改了轉帳的帳戶,讓原本買方應該匯到賣方帳戶的幾百萬,就這麼神不知鬼不覺的,進到不知名的人的口袋裡。 房屋二胎這名西裝筆挺的代書,是買方所找來的。在產權過戶之前,買方的一切付款都相當正常,因此朋友的親戚也不疑有他,誰知道產權一過完戶,買方以及買方的代書都立刻變了。不但後續應該匯入他親戚帳戶的錢沒有匯進去,房屋產權還被銀行設定了抵押權,簡直如遭晴天霹靂。 有了這個前車之鑑,朋友在賣房子時老是擔憂,自己會不會也碰上類似的問題。當然更不敢信任買方找的代書,怕萬一買方和代書聯合起來,過戶卻拿不到錢,我跟朋友建議,不如就採用房仲的代書好了,這樣買方賣方都能省去心中的不安。 房屋二胎所謂「代書」,是沿襲以前慣用的稱呼,是指土地登記代理人的意思,現在稱為「地政士」。接受房地產買方或賣方委託,業務範圍包括:簽定買賣契約書、代辦銀行貸款、設定抵押、塗銷登記,以及申請不動產權利登記、產權變更、移轉登記等。所以一般來說,簽下買賣契約書之後,接下來的工作就會轉到代書手上,有的甚至連水電瓦斯過戶、計算買賣雙方費用分攤等相關的工作,也是由代書來處理。 房屋二胎一般民間的習慣,如果房地產買賣沒有透過仲介公司的話,那麼辦理產權移轉登記,也就是所謂「過戶」手續的代書,通常由買方負責尋找信任的代書,但這並不是法律規,也可以藉由雙方協調,由賣方代書辦理。 但不管是買方代書或是賣方代書,對於相對人來說,總是覺得不夠安心,所以透過知名仲介公司提供的「特約代書服務」,通常是比較可靠的。 此外,最重要的是,不論你委託的是哪個代書,都不要偷懶,所有印章、相關身分證件等,都不要寄放在代書那裡,隨身攜帶或許麻煩一點,但總比事後才大嘆遇見郎中好得多。 房屋二胎台灣的消費者太容易信任別人,我們經常看見將重要文件證明以及印章全權委託代書的例子,每每都看得我們心驚膽跳。畢竟不怕一萬,只怕萬一,即便是合格的代書,也可能因為臨時急迫的需求,而做出傷害顧客的事情。這一點,千萬不可不慎。 專家壓箱寶 怎麼尋找讓人安心的代書? 房屋二胎那麼,怎樣才能找到令人安心的代書?我想,最基本的保障是,要先弄清楚自己面對的代書是不是個合格的代書,因為合格代書是必須通過國家考試的,相關的證件,就是最快速準確的鑑定方法,也可以上內政部網站查詢對方是不是合格的地政士。 房屋二胎代書的收費標準,一般是有公會表定會格沒錯,上網查,很容易就可以查得到。但因為代書之間也有競爭,所以大家常會發現,不同代書之間各項服務的收費水準其實並不一致。

By |六月 22nd, 2016|房屋二胎|0 Comments

房屋二胎必須取得授權書才能簽委託書

房屋二胎必須取得授權書才能簽委託書 房屋二胎曾經發生過這麼戲劇性的一個案例。有一對兄弟,分祖產後各自擁有一間房屋。當時哥哥帶著權狀資料,找上仲介,打算請仲介幫忙銷售房子。因為哥哥聽弟弟曾提起,也想要賣屋,所以在賣自己的那份祖產時,就順便也幫弟弟的一起簽了委託契約書。 房屋二胎結果接案的業務員經驗不夠,當場沒發現問題。等相關委託書都簽好後,店長才發現怎麼產權的所有權人和委託書的委託人,不屬於同一人又缺乏授權書,這樣的委託恐怕是有瑕疵。但因為房仲好不容易才獲得一份委託書,怎可能因此輕易放棄,當然要想辦法解決。 房屋二胎沒想到,突然跳出一名婦人,自稱是兄弟倆的媽媽,試圖阻止兄弟倆賣祖產。這狀況有點令房仲傻眼,因為委託書上從頭到尾都沒有媽媽的名字出現,照道理說,這件委託案子和他媽媽一點關係都沒有。 但妙就妙在,原本這個委託案的問題是很容易解決的,只須再補上弟弟的一張授權書即可。問題是,後來跳出來的這位媽媽大聲阻止,嚇得弟弟連出面表示要賣還是不賣,都不敢了,更何況補簽一張授權同意書?這個個案最後找我調解,由於在目前狀況下,法律上,哥哥仍是無權代理的,為避免引起那一家人之間的嫌隙,最後,房仲決定主動放棄這個案件的委託。 房屋二胎類似的例子,以前也曾發生過。某家仲介公司接受委託賣地,產權登記在夫妻兩人名下共同持分,但因為老公長期在大陸經,老婆就代替老公簽署委託授權書,而當時老婆也確實在仲介面前打電話確認,沒想到,這土地一賣半年,後來終於成交,就在準備辦理產權移轉時,老公突然匆忙返國制止,夫妻還在仲介公司大吵一架。 原來,老公在大陸包二奶,夫妻倆正在鬧離婚,財產怎麼分配還爭議不休,老公當然不肯出售這塊土地,甚至還要告老婆無權代理,以及仲介侵權,未經他同意就刊登廣告。 事實上,房地產買賣牽涉金額龐大,不論是業主或仲介,都必須搞清楚代理的法律關係,如果不是本人簽約,一定要取得當事授權書;否則像這對夫妻,原以為關係如此密切,哪知道哪天反目成仇,搞不好還吃上官司。     房屋二胎如何選擇房仲業務員? 因為房屋仲介公司林立,大家需才孔色,為避免發生糾紛,所以政府規定從事房屋仲介,必須接受三十小時的訓練課程,之後,便可以取得「不動產經紀營業員」的證照,開始從事相關的房屋仲介工作。 但可惜的是,目前在台灣,對於這樣的課程控管及審核過程並不嚴謹,很多營業員在補習班連睡三十小時,一樣可以取得證照,所以取得證照,只是代表他具備房屋仲介的資格,而不見得有足夠的專業能力,但如果他連這樣的資格都沒有,那消費者真的要小心了,這代表出了事你可能哭訴無門。 房屋二胎我就曾在某次上課途中,搭上一部計程車,看到計程車司機座位旁,放著一盒某知名房屋仲介公司的名片,我很好奇的問他,他是司機還是仲介?他說都有「兼著做」,最有意思的是,他連什麼叫營業員都搞不清楚,我真是替消費者捏了一把冷汗。 其實,這樣的營業員訓練課程,重點不在於三十小時內可以提供多麼專業的訓練,重點是,取得證照的業務員個人的相關資料,都會通過這道程序被詳細記錄下來,未來倘若發生任何狀況,才可能找得到人。否則,房仲人員經手的業務動輙數百萬,未經管理的話,很容易出問題。 房屋二胎除了上述的營業員外,另一種叫作「不動產經紀人」,這是必須通過國家考試的,這兩種資格泛稱「不動產經紀人」。很顯然,想要從事房屋買賣,當然要透過專業的營業員或經紀人,是對客戶比較有保障的。特別是法律規定,房仲業員工每二十人,便必須配備一名經紀人,且你跟仲介公司所簽的重要契約上,都必須要有經紀人蓋章才行。 問題是,這兩種人員該怎麼區分。其實並不困難,從他們的名片就可以分辨得出來。若是只取得營業員執照的,他們的名片上會出現這樣的字樣:「年度(登字多少號)」,例如100(登字XXX號), 前面的數字是他取得證照的時間;若是經紀人的話則會出現「年度(地區第幾號經紀人)」,例如100(北市第X號經紀人),只要跟他們要張名片,立即就可以判別身分。 房屋二胎消費者還可以上內政部網站查詢,以確認身分的真實性,及證照是否在有效日期內,或是這個人有沒有因為違法違規被處罰過,還可以直接打電話去公司去詢問該名義務的姓名,若是連總機都不確定公司是不是有這號人物,理論上還是暫緩委託比較保險。 再者,除了大家熟悉的幾家房仲知名品牌外,若想透過業務員或經紀人的名片,了解他們公司的規模,名片上的電子信箱也可以透露出一些端倪。若是名片上沒有自己公司的官網,或是專用電子郵箱,而是用yahoo.com或hotmail.com這類免費的網址,明顯就一家不具規模的房仲。 「魔鬼就在細節裡」,要防範所託非人,並不困難,只要注意一些小細節與眉角,就能避免遇到居心不良的業務,而換來勞心傷財的嚴重後果。 專家壓箱寶 怎麼看業務員是內行還是外行? 消費者也可以藉由以下三個問題,試探業務員有多老練、夠不夠專業,或者值不值得信任。這三個問題分別是: 1.增值稅怎麼計算? 這是一個很簡單的問題,但現在一般業務員都依賴電腦計算增值稅,經驗不足的業務員,若一被問到這個問題,大多會慌了手腳。能夠鎮定以對的,應該就是具備基本專業的經紀人員。 2.這附近的房價成交行情如何? 若業務員隨便給個數字,那就表示這名業務員沒有市場概念,不夠專業或者不值得信任,因為地點、建物不同,都會影房屋的價格。 房屋二胎所以,若要談附近的成交行情,業務員應該提供包括「成交資料」、「物件評估報告」,再跟客戶討論市場價位及物件差異性,給消費者一個合理的區間數據才對。 3.你要怎麼幫我賣房子? 若業務員告訴你,他馬上會幫你登廣告,那就表示這名業務員不懂行銷,只想先取得物件再做打算。他應該告訴你,他會完成一份「行銷企畫」,仔細評估銷售策略及廣告方法,再來跟你討論。    

By |六月 19th, 2016|房屋二胎|0 Comments

房屋二胎借屋裝修要先簽契約

房屋二胎借屋裝修要先簽契約 房屋二胎多年前,曾發生過有買賣雙方在簽完房屋買賣契約後,在過戶流程中,買方按照一般慣例,向屋主借屋裝修。這種情況相當常見,也相當合理。所以屋主不疑有他,就將房屋鑰匙給了買方,讓他可以方便裝修工程的進行。 房屋二胎殊不知房子借給買方裝修沒多久,買方就搬進房子並且住了下來。這還不打緊,接下來該進入賣方帳戶的房款,也遲遲不見進帳。打電話聯絡買方,他都不肯接電話。賣方這時才感覺事有蹊蹺,回到舊家,才發現買方連大門鑰匙都給換了,讓他進不了門。 房屋二胎遇見這樣的惡霸買方,賣方除了上法院控告買方之外,也別無他法。這時買方才表示,要他搬出那間房子也可以,但他要求屋主必須賠償他所有的裝潢費用八十萬元。 房屋二胎這世上就真的有這麼敢要的買方,明明自己違法在前,居然還獅子大開口,要求屋主賠償所有裝潢費用。不過也當然啦,惡霸買方的要求在法律上是絕對不可能成立的。 房屋二胎為避免遇上類似的麻煩,賣方在買方提出借屋裝潢的要求時,記得一定要跟買方簽定「借屋裝潢協議書」。這類協議書仍然具有法定約束力,雙方可以明定把房子借過去裝廣的買方,有哪些行為是不應該出現或必須被禁止的。例如: 1.過戶完成前,買方不能住進房子裡。 2.裝潢期間,買方不能私自將房門的鎖換過。 3.如果買方違約,並取消交易,則買方必須已經裝修的部分回復原狀,或者保留裝潢,但是不能主張賣方賠償買方支付的裝潢費用等。 除了在借屋之前要與買方立約之外,賣方還應該經常回舊家看看,否則如果買方做出什麼傷害協議的行為,例如悄悄搬進去住,或者偷偷換掉門鎖,你都會無從得知的。     房屋二胎賣土地不一定要付增值稅 一次年節,我回到南部老家過節,剛巧碰上多年未見的一位年邁叔叔,大家開心的聊天吃菜,卻見他一個人坐在角落裡落寞喝酒。於是我趨前問候,才知道他剛賣掉一筆農地,為此有些心煩。 房屋二胎為什麼賣了地要心煩?他告訴我,自己年紀大了,做不動農事,所以把自己耕作大半輩子的田地,賣給隔兩條街的另一名農夫。鄉下人純樸,並沒有想靠賣地賺多少錢,三分地也才賣五十萬。他完全沒想到的是,賣這麼便宜的地,居然還要再繳十萬元的增值稅。這樣扣下來。三分地就賣那麼一丁點錢,想想真的很捨不得。 房屋二胎我驚訝的問他:「賣農地給做農的,為什麼要繳增值稅?」老叔叔說:「就是隔壁村那個代書說的啊!我怎麼會懂!」我跟叔叔說:「你被人家騙了啦。」 後來一查,果然,隔壁村那個所謂的「代書」,根本不具備代書的資格,只是一個「中人」;就是閩南語所稱的「牽猴仔」而已。叔叔所繳的那十萬,也不是繳給了政府,而是進了那個中人的口袋。 房屋二胎大家都知道,房屋買賣時賣方要支付「增值稅」;但多數不清楚的是,這所謂的增值稅,課稅的標準是因為「土地」增值了,而不是房屋增值。也因此,一經說明後,會讓多人誤以為如此便同理可推,土地買賣時,賣方自然也必須要繳交「土地增值稅」囉。 房屋二胎其實這觀念是錯誤的。早年,政府為了落實「農地農用」的農業政策,獎勵農業生產,所以只要農業用地的移轉,在符合一定要件的情況下,是可以申請不必課徵土地增值稅的。 房屋二胎而就算土地移轉時應該課徵土地增值稅,納稅的義務人也不見得必然就是原土地所有權人。依照稅法上的規定,若是土地的移轉屬於買賣、交換等交易性質的,土地增值稅確實是要由原土地所有權人繳納增值稅。但如果土地的移轉是沒有獲得其他報酬的,像是贈與、遺贈等,那麼土地的增值稅可就必須由取得土地所有權的那個人來負擔。 所以,持有土地的讀者一定要弄清楚,什麼情況下必須繳稅,什麼情況下可以不必繳稅;必須繳稅的同時也該分辨清楚,誰才是真正的繳稅義務人。以免像我的叔叔,成了不肖「中人」的受害者。 房屋二胎專家壓箱寶 什麼狀況下,原土地所有權人不用繳「土地增值稅」? 1.各級政府出售或是依法贈與的公有土地,以及各級政府受贈的私有土地。 2.因為繼承而移轉的土地。 3.私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用的土地。 4.被徵收的土地。 5.都市計畫法指定的公共設施保留地,尚未被徵收前移轉者 。 6.依法得徵收的私有土地,土地所有權人自願按徵收補償地價售與需地機關者。 7.配偶相互贈與的土地,得申請不課徵土地增值稅。 8.做為農業使用的農業用地,在移轉給自然人時,得申請不課徵土地增值稅。    

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